Zona Marítimo Terrestre (ZMT)

Autora: Dinia Otárola

Cada vez que un cliente llega a Costa Rica con el sueño de adquirir una propiedad cerca de la playa, con frente y acceso directo a esta, su sueño se transforma en “pesadilla” al escuchar mencionar palabras como Concesión, Zona Marítimo Terrestre y su Ley. No es para menos, ya que este tipo de terrenos tienen un cuidado y trato diferente de muchas otras propiedades en el territorio nacional, y se ven involucradas diversas instituciones gubernamentales tales como las municipalidades, el Instituto Costarricense de Turismo y otras.

Como corredora de bienes raíces, no soy especialista en el tema como lo podría ser un abogado o funcionario del gobierno relacionado directamente a este asunto. Sin embargo, desde mi experiencia laboral, lecturas realizadas, así como el apoyo de algunos conocidos que tienen propiedades con esta condición especial, es que me atrevo escribir un artículo sobre este tipo propiedades ubicadas en la franja de la zona costera.

Estas propiedades tienen una ubicación privilegiada en nuestro territorio, tanto así que gozan de protección especial y la propiedad pública se le atribuye al Estado. Es por esto que en el país se han creado gran cantidad de leyes para su protección.

En la Ley de la Zona Marítimo Terrestre, Ley N° 6043, en su artículo 1, especifica que estos terrenos constituyen parte del patrimonio nacional, pertenecen al Estado y son inalienables e imprescriptibles. En otras palabras, nadie puede atribuirse la propiedad sobre dichos terrenos.

El artículo 9 establece que estos terrenos corresponden a una franja de 200 metros de ancho de los litorales Pacífico y Atlántico, a partir de la línea de la pleamar (nivel más alto alcanzado por la marea), comprendiendo, además, las islas, islotes, peñascos marítimos, así como toda tierra o formación natural que sobresalga del nivel del océano dentro del mar territorial de la República. 

La franja de 200 metros se compone de dos secciones: Zona Pública que corresponde a los primeros 50 metros comprendidos desde la pleamar e incluye los islotes, peñascos marítimos y formaciones naturales que sobresalgan sobre el nivel del mar (ver excepciones en artículos 21 y 22 de la ley) y la Zona Restringida que corresponde a los restantes 150 metros (artículo 10). Es en esta última donde se ubican los terrenos que pueden ser dados en concesión para diversas actividades por la municipalidad correspondiente que cobrará un canon.

Una Concesión es básicamente un convenio entre la Administración Pública y un particular para tener derecho de uso de un bien del Estado de modo privado, a cambio de una retribución económica. El artículo 3 establece que es competencia de las municipalidades el cumplimiento de esta ley, así como el usufructo y administración de la ZMT.

Condiciones de las concesiones en Zona Marítimo Terrestre: 

• Debe haber un Plan Regulador vigente. Sin Plan Regulador no hay concesión. Corresponde a cada municipalidad la elaboración de dicho plan que según el artículo 1 de la Ley de Planificación Urbana, Ley N° 4240, un es el instrumento de planificación local que define en un conjunto de planos, mapas, reglamentos y cualquier otro documento, gráfico o suplemento, la política de desarrollo y los planes para distribución de la población, usos de la tierra, vías de circulación, servicios públicos, facilidades comunales y construcción, conservación y rehabilitación de áreas urbanas.
• Las concesiones se otorgan por plazos no menores a 5 años y no mayores a 20 años, siendo prorrogables por periodos iguales. Debe estar indicado el canon anual a pagar y dicho canon sustituye el impuesto territorial (artículos 48 y 50).
• Las concesiones se pueden ceder o traspasar únicamente con la autorización de la municipalidad respectiva. En caso de fallecimiento o ausencia del concesionario se puede adjudicar los derechos a los herederos o parientes herederos (artículos 45 y 49).
• Se permiten usos y construcciones siempre que estas estén adecuadas a lo descrito en el Plan Regulador y tengan la debida autorización de la municipalidad, Instituto Costarricense de Turismo e Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (artículo 57).
• Las concesiones pueden extinguirse por las siguientes razones: vencimiento del plazo fijado sin haber solicitado una prórroga, por renuncia o abandono, muerte del beneficiario sin adjudicar herederos o por cancelación de la concesión (artículo 52).

Algunas excepciones de aplicación de la Ley de la Zona Marítimo Terrestre:

• Ciudades litorales (artículo 6) tales como Puntarenas, Jaco, Golfito, Quepos, entre otros.
• Terrenos inscritos con anterioridad a la Ley N° 6043.
• Isla del Coco.

No soy experta en el tema y tampoco soy abogada, sin embargo, este artículo se basa en la Ley de la Zona Marítimo Terrestre, Ley N° 6043. Las propiedades en concesión, con el uso y manejo adecuado, siguiendo los lineamientos establecidos en la legislación y de la mano con la municipalidad correspondiente, son generadoras de rentabilidad para el inversionista de la industria turística, trayendo consigo empleabilidad y oportunidades de desarrollo a las comunidades aledañas. 

Nota importante: una concesión es diferente de un permiso de uso, y no deben confundirse. Los permisos de uso pueden ser otorgados por la municipalidad correspondiente en ZMT sin plan regulador, su validez usualmente no es superior a un año y es una autorización para la realización de actos sencillos a criterio de la municipalidad.